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据统计，在全国范围内，二手房交易在房产交易中已占比40%，在一些一线城市和准一些城市的比例甚至超过了一手新房。那么，消费者在购买二手房的时候，应该注意到哪些法律问题呢? 安徽国誉律师事务所杨毅律师评析：购买的房屋是否设立了居住权。我国的《民法典》正式确立了居住权制度，即居住权人有权按照约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。一般来说居住权只有在约定届满或者居住权人死亡时消失。这种情况一般在离婚分割、继承的房产中出现较多。因为居住权存在种种限制，如果购买了设立居住权的房屋，可能出现自己买的房子却在给别人居住的尴尬情况。因此，在购买二手房时，应当同时调查该房屋是否设立了居住权，或者在合同中明确要求出卖方承诺相应违约责任。 房屋之前是否已经出租给他人。民事法律中有“买卖不破租赁”的原理。如果购买的是已出租的房屋，因租赁合同不因所有权人的变化而无效，租房者要求继续承租的，购房者也必须等到租赁期满后才能入住使用。如果租赁期较长的话，对于购房者的权益也会有较大的损害。 房屋出售时是否存在法院查封或者抵押的情形。二手房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的，是无法顺利办理过户的。一般出现这种情况的房屋，其售房者往往可能深陷于债务纠纷，一旦出现不能过户的情况，购房款而对方又无力返还的，资金安全就会收到极大的威胁，且维权可能会带来很大的成本。 房屋的学区功能是否已经被使用。很多人购买二手房的原因就是作为学区房使用，而很多地区对房屋的学区功能使用有一定的时间限制。为此，如果是作为学区房使用，购房者在购买时需仔细向出卖方和相关部门了解该房屋是否已经使用过了学区功能，以免出现争议。 (整理：全媒体记者 周国庆)
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