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案例 邵某系某小区业主，该小区由甲公司开发建设，乙公司提供物业管理服务。2021年8月24日，邵某在楼下行走时，被楼顶掉落的水泥石块砸中，致邵某受伤，送往医院救治后，花费医药费1.5万元。经鉴定机构勘测：发生脱落的外墙，存在施工质量问题。一审法院认为，乙物业公司怠于履行职责，未及时排除安全隐患，存在过错，应当承担赔偿责任。甲开发公司所建房屋虽经验收合格，过了质保期，但经鉴定，存在施工质量问题，达不到要求的安全使用期限，与乙物业公司承担连带赔偿责任。判决两公司连带赔偿邵某各项损失2万多元。 乙物业公司认为其已经履行物业管理义务，应当由甲开发公司承担全部赔偿责任;甲开发公司认为涉案外墙验收合格，已过质保期，应当由外墙共有人业主、乙物业公司承担全部赔偿责任。甲乙公司均提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。 针对本案的责任承担问题，安徽中皖律师事务所张金金律师解析： 《民法典》第1253条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。《民法典》第937条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。据此，涉案建筑业主和乙物业公司应当举证证明没有过错，才能免责。因小区业主与乙物业公司签订了物业合同，乙物业公司是涉案外墙的管理人，应当落实安全管理职责，法院判决乙物业公司承担赔偿责任。 《建筑法》第80条规定：在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。《建筑法》第61条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，在认定甲开发公司责任时，应审查涉案建筑验收资料，是否超过质保期，如验收环节弄虚作假或者未过质保期，建设方应当承担赔偿责任。本案中，虽然涉案建筑验收合格，超过质保期，但经鉴定，涉案外墙施工时质量不合格，法院判决甲开发公司承担连带赔偿责任。 张金金律师进一步介绍，有些外墙脱落类损害案例中，业主私自改造、加设建筑物，造成外墙损害;发现外墙存在严重安全隐患时，未及时向物业和有关部门报告，因存在过错，也需要承担一定赔偿责任。 张金金律师建议，业主和物业公司在签订物业合同时，针对小区内安全事项，应当细化约定，明确具体措施和责任承担。各司其职，共同维护小区公共安全。 律师简介：张金金律师，安徽中皖律师事务所合伙人，2019年度安庆市十佳青年律师，2020年抗击新冠肺炎“安庆好人”，安庆市金融纠纷调解委员会人民调解员，参加安徽省律协青年领军人才训练营(第六期)，安徽省律协金融保险专业委员会委员，荣获安徽省法学会《民法典》研究征文活动二等奖。 (整理：付玉)
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