业主封自家阳台被物业起诉终审败诉法院判决其拆除阳台并恢复原状

潜山网 · 发表于 2023-4-4 09:01:48

　　成都一业主封自家阳台成被告，该事件曾引发广大网友讨论。一审业主败诉，法院判决其拆除封闭阳台，后业主上诉，二审业主胜诉，物业提请再审。

　　在经历两次审判后，4月3日，红星新闻记者从该小区业主处获悉，该案迎来终审判决。四川高院认为，该业主未经小区业主表决擅自封闭阳台的行为，违反合同约定以及自己作出的承诺，有违契约精神及诚实信用原则。物业公司要求其拆除封闭阳台并恢复原状，符合法律规定以及合同约定。最终高院维持一审判决，撤销二审判决，物业胜诉。

　　据了解，本判决为终审判决。在接到该判决后，4月3日晚，高某猛向红星新闻记者表示，将尊重法律判决。

　　事件回顾：封自家阳台

　　小区业主被物业告上法庭

　　去年2月，成都绿城·诚园一期小区物业发出的一纸告示在网络引发热议。物业在针对小区一封阳台业主的诉讼中获胜，业主被一审法院判决限期拆除封闭的阳台。

　　因封阳台而被物业起诉的案件在全国较为罕见。据了解，被告业主高某猛并非小区内唯一一家封阳台的业主，小区部分业主也将阳台进行了封闭，但作为小区首位封阳台业主，他被物业起诉。对于一审判决，高某猛表示不服，称阳台不是公摊区域，是自己的专属区域，“是自己的事，不需要让他人来决定能不能封。”并在随后提起上诉。而小区内反对封阳台的业主则认为，小区建筑是一个整体，封阳台影响小区外立面，影响房价，“就是大家的事。”

　　去年8月，二审成都市中级人民法院进行了改判，撤销一审判决，并驳回了物业公司要求业主拆除封闭阳台等的诉讼请求，业主方胜诉。针对二审改判结果，物业存在异议，随即向四川省高级人民法院提起再审申请。

　　▲小区内部分业主封了窗

　　法院：未经业主表决擅自封阳台

　　违反合同约定，有违契约精神

　　在经历大半年后，四川高院于今年3月28日作出终审判决。四川高院认为，本案的争议焦点为业主高某猛是否应拆除已封闭的阳台并恢复原状。

　　法院认为，从契约严守角度，在小区的《临时管理规约》中已明确约定：原则上不得封闭阳台，经全体业主表决，户数与面积达到法定条件(即须经专有部分占相关建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意)封闭阳台、露台的，须由建设单位与物业服务企业共同制订封闭方案并公示，高某猛认可相关约定并签字确认。对于高某猛称相关约定是无效的格式条款，对其没有法律约束力的说法。法院认为，小区的《前期物业服务协议》《临时管理规约》限制业主封闭阳台的目的在于，在法律范围内确保业主依约通过小区业主表决的方式合法行使业主权利，该约定并未影响业主正常使用符合建筑设计要求的阳台，并未对业主对其专有部分的专有权进行不当限制，未违反法律、行政法规的强制性规定，且高某猛在签署相关协议、规约时，对阳台的构造、功能，以及建设规划均知情，其就应按照相关约定行使业主权利。他未经小区业主表决擅自封闭阳台的行为，违反了合同约定以及自己作出的承诺，有违契约精神和诚实信用原则。绿城物业公司作为小区物业，要求其拆除封闭阳台并恢复原状，符合法律规定以及合同约定。

　　▲绿城小区

　　终审判决：维持一审判决

　　撤销二审民事判决

　　高某猛认为，其封闭阳台是出于人身安全的考虑，并希望避免粉尘和噪音污染，法院认为这有一定合理性，但权利行使的边界必须以公共利益为限，业主的个体权利应在诚信原则以及不危及小区全体业主整体利益的前提下行使。

　　法院认为，阳台边界以内的使用空间属于业主所购房屋的专有部分，阳台边界以外的部分则是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分的属性。

　　随着社会经济发展，房屋不仅具备供人居住使用的基本功能，也或多或少兼具资产保值增值的功能。小区楼栋外立面是否美观，一定程度将会影响房屋价值，因此封闭阳台的行为往往会对建筑物的整体美观甚至价值产生影响。

　　本案中，高某猛擅自封闭阳台的行为，改变了楼栋外立面美观统一性，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗……”的规定。如果小区业主均按照各自想法和方式对阳台进行封闭改造，势必会进一步对小区楼栋外立面美观统一性造成更大破坏。同时，擅自封闭阳台也会带来外立面脱落等额外潜在安全风险。在小区业主未表决同意的情况下，擅自封闭阳台的行为，已经超出其专有权范围，构成了权利的滥用，因此该业主的行为难以得到法律上的支持。

　　最终，四川高院维持了一审判决，撤销了成都中院的二审民事判决。据了解，本判决为终审判决。

　　红星新闻记者章玲

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